Январь 2019: спрос на квартиры в Минске оказался самым низким за два года

15.02.2019 10 4862

Автор: Артём Сахаревич

Результаты первого месяца 2019 года оказались довольно неожиданными. Активность покупателей на столичном рынке жилья оставляла желать лучшего, однако выбирали они довольно дорогие квартиры. Итогом резкой смены покупательских предпочтений стал рост средней цены проданных квартир на 3%.

По заявлениям ряда столичных агентств недвижимости начало 2019 года выдалось не самым простым, кто-то даже успел окрестить его провальным. Действительно, количество сделок сократилось на 31% по сравнению с декабрем и на 36% по сравнению с январем 2018 года.

Но не стоит забывать, что год назад рынок «бурлил» под действием кредитов, ставки по которым были максимально привлекательными. Сейчас ажиотажа в кредитных отделах нет и январские результаты вполне вписываются в канву сезонности. Если не брать в расчёт 2018 год, то 700 с лишним сделок в январе являются не самым плохим результатом для первого месяца в году.

Предложение квартир в начале месяца сокращалось из-за падения рыночной активности в праздничный период, но затем начало восстанавливаться. Итоговое значение отличалось от предыдущего месяца на едва различимые 0,4%.

По сравнению с январем 2018 года сегодня на одну проданную квартиру приходится в 2 раза больше выставленных на продажу.

Ключевой особенностью января стала довольно необычная структура спроса, которая заметно отличалась от того, что мы видели в прошлые месяцы. 

На 1-комнатные квартиры пришлось 44% всех сделок — это очень высокое значение, которое наблюдалось лишь однажды за последние 5 лет. Доля «двушек» составила порядка 35% от всех проданных квартир.

С точки зрения качественных характеристик жилья выросла доля сталинок и  квартир в современных каркасно-блочных домах.

Среди районов заметно нарастил долю Первомайский, где продали 17% всех квартир в январе.

Доля готовых новостроек (дому не более года) продолжает оставаться на минимальном уровне за последние годы — это всего 6-7% сделок купли-продажи.

Ещё один любопытный факт – повышенная доля квартир в шаговой доступности от станций метро. В январе она была максимальной за 2,5 года. 

Резкий сдвиг спроса в сторону более дорогого жилья при небольшом объеме сделок сделали своё дело — средняя цена проданных квартир выросла в январе на 3,2% и достигла отметки в 1313 $/м2.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен): 

· 1-комнатные квартиры: 1409 $/м2 (+3,5% за месяц) – $48 900; 

· 2-комнатные квартиры: 1249 $/м2 (+1,1%) – $59 250; 

· 3-комнатные квартиры: 1194 $/м2 (-1,1%) – $82 000; 

· 4-комнатные квартиры: 1349 $/м2 (+20,3%) – $126 250.

Почти сравнялся средний уровень цен реальных сделок и предложения, но это не повод говорить об отсутствии торга. Если сравнить последние цены в объявлениях (прежде чем квартиры были сняты с продажи) и цены в договорах купли-продажи, то разница между ними составила в среднем 4,3%, а это максимальное значение за последние 13 месяцев.

Говоря простым языком, рост цен реальных сделок на 3% в январе — это не более чем статистическая аномалия. Структура проданных квартир слишком сильно отличалась от того, что было выставлено на продажу. Не исключено, что уже в следующем месяце мы можем увидеть соизмеримое с нынешним ростом падение цены реальных сделок.

Что касается цен в объявлениях, то и общий индекс, и цены различных типов квартир изменились в январе крайне незначительно.

В зависимости от динамики цен микрорайоны разделились на две примерно равные части. Максимальный рост цен был зафиксирован в микрорайоне Красный Бор (+3,9%), снижение — в Золотой Горке (-3,7%).

Изменения цен в соседних столицах были несущественными и не превышали 1%.  При этом Минск оказался единственным городом с отрицательной динамикой цен.

Январь был важным месяцем для понимания текущего состояния спроса. Возврат активности покупателей к привычному сезонному графику означает, что рынок окончательно «переварил» все изменения в сфере кредитования недвижимости. Приобретать квартиру, финансируя 40-50% её стоимости за счет кредита, стало такой же нормой, как и 10-15% несколько лет назад.

В ближайшее время нет оснований для нового витка повышенного спроса, следовательно конкуренция среди продавцов вряд ли ослабеет. В обзоре по итогам 2018 года мы указывали на то, что для текущего уровня спроса у нас уже довольно высокий уровень предложения, а ведь в январе ситуация ещё больше усугубилась.

В теории это сначала должно привести к гибридному снижению цен за счёт увеличения торга, а затем и к более частой коррекции цен в объявлениях. Первый пункт уже выполняется, второй пока нет. Цены предложения растут несколько недель подряд, но есть основания полагать, что в ближайшее время ситуация может измениться.

Опубликовано в раздел Аналитика 3.02.2019 в 08:07